Die seit langem geplante Mindesthaltedauer bei Immobilienfonds (die Begutachtung für den Vorschlag endete bereits vor einem Jahr) ist nun fix. Eine entsprechende Gesetzesnovellierung wurde Ende der Vorwoche im Bundesgesetzblatt veröffentlicht.

"Zwölf-plus-zwölf-Regel"
Anleger in offenen Immobilienfonds können in Österreich künftig erst nach zwölfmonatiger Mindesthaltedauer eine Rückgabeerklärung abgeben. Dazu kommt eine allgemeine Rückgabefrist von weiteren zwölf Monaten. Außerdem muss man noch beachten, dass eine Rückgabe nicht zu jedem beliebigen Termin möglich sein wird: Die Kapitalgesellschaften müssen dafür in den Fondsbestimmungen zumindest vierteljährliche Intervalle festlegen. Eine Rückgabe-Ankündigung ist laut Gesetz "unwiderruflich" und muss schriftlich geschehen.

In Deutschland gilt bereits seit 2013 eine Rückgabefrist von einem Jahr und eine grundsätzliche Haltedauer von zwei Jahren. Sinn der Maßnahmen ist es, den Druck beim Liquiditätsmanagement von Immobilienfonds herauszunehmen, etwa wenn viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile abstoßen wollen. "Damit wird der Grundkonflikt zwischen täglicher Rückgabe von Anteilen und den nur mit längerer Vorlaufzeit veräußerbaren Immobilien gelöst", sagt Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG. Die Liquiditätsquote und die Rückgaben würden damit besser planbar. "Immobilien müssen dann bei Bedarf nicht unter Druck zu eventuell schlechteren Preisen verkauft werden", so Karl gegenüber der Redaktion. Das stärke schlussendlich auch den Anlegerschutz.

Keine Altbestandsregelung
Thomas Zibuschka Rechtsexperte bei der Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften (VÖIG) befürwortet die Novellierung ebenfalls. Anders als in Deutschland, wo nur Fonds betroffen sind, die seit Juli 2013 im Depot liegen, gebe es in Österreich allerdings keine Altbestandsregelung. Die Regelung gilt hierzulande für alle Immobilienfonds, die eine KAG per 1. Jänner 2022 verwaltet.

Dass die Neuerung Besitzer oder Neukunden abschrecken könnte, erwartet VÖIG-Experte Zibuschka dennoch nicht. Eine längere Haltedauer entspreche zum einen ohnehin dem langfristigen Naturell von Immobilienfonds. Zum anderen verweist er auf die lange Übergangsfrist von fünf Jahren, innerhalb derer sich Anleger darauf einstellen können: Die Regelung ist ab 1. Jänner 2027 anwendbar. Zumindest ist das der späteste Termin – in den Fondsbestimmungen kann ein früheres Inkrafttreten festgesetzt werden, aber nicht vor dem 1. Jänner 2023.

Die Regelung gilt nur für Publikumsfonds. Spezialfonds, die im ursprünglichen Plan auch aufschienen, wurden zur Erleichterung der Branche ausgeklammert.

Herausfordernde Umsetzung
Trotz der positive Haltung schaudert den Experten bereits vor der technischen Umstellung. "Die Umsetzung wird durchaus herausfordernd. Für die Infrastruktur und die Technik wird das eine größere Sache", sagt Zibuschka. Eindeutig festzustellen, wer welche Anteile wie lange besitzt, dürfte aufwendig werden.

Auch Peter Karl von der Erste Immo­bilien KAG sieht diesen Punkt kritisch. Während er die allgemeine Rückgabefrist befürwortet, bezweifelt er den Sinn der Mindesthaltedauer. "Die Einführung erfordert größere administrative beziehungsweise technische Adaptierungen, um die Einhaltung der Fristen sicherzustellen. Aufwand und Nutzen stehen unserer Meinung nach in keinem angemessenen Verhältnis", so Karl. Die Haltedauer selbst habe nämlich nur geringe positive Effekte auf die Fondsliquidität. Es geht hier schließlich nur die Käufe der letzten zwölf Monate. Und diese machen bei den etablierten Fonds nur einen Bruchteil des Volumens aus, so Karl.

Pre-Marketing
Abseits dieser Änderungen bei den Immobilienfonds enthält die Gesetzesnovelle weitere Anpassungen für die Fondsindustrie. So wird für Alternative Investmentfonds (AIF) auf Basis von EU-Vorgaben die Möglichkeit des Pre-Marketings geregelt – Gesellschaften können damit bei potenziellen Kunden in einem anderen EU-Land werben, noch bevor sie eine Vertriebszulassung der Behörden haben. Das soll den grenzüberschreitenden Vertrieb erleichtern. Zum Beispiel könnten Anbieter dann vorab Vertriebschancen für einen AIF in einem Mitgliedsstaat testen.

Von der Redaktion befragte Marktteilnehmer in Österreich gaben an, dass Pre-Marketing bei ihnen kaum ein Thema sei. Nach den EU-Regeln ist das vorzeitige Tätigwerden ohnehin nur bei professionellen Kunden erlaubt. Bei Privatkunden und auch bei qualifizierten Privatkunden ist es verboten. Bei Anbietern von außerhalb, die hierzulande Pre-Marketing betreiben wollen, können sich dennoch Fragen ergeben. Es gibt nämlich durchaus Grauzonen. So ist es nicht einfach, genau festzustellen, wo noch kein echter Fondsvertrieb, sondern gerade noch Pre-Marketing stattfindet. (eml)

Service: Link zur Novelle im Bundesgesetzblatt